Fórmula de la cuota de la hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: la cuota es igual cada mes mientras no cambie el tipo de interés. Se calcula así:
Cuota = Capital × i / (1 - (1 + i)^-n) donde i es el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12 y entre 100) y n el número total de cuotas. Cada mes, los intereses se calculan sobre el capital pendiente; el resto de la cuota amortiza deuda. Por eso los primeros años pagas sobre todo intereses.
Ejemplos de cuota
| Préstamo | TIN | Plazo | Cuota mensual |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 2,5 % | 25 años | 672,93 € |
| 200.000 € | 3 % | 30 años | 843,21 € |
| 250.000 € | 3,5 % | 30 años | 1.122,61 € |
Antes de pedir la hipoteca, calcula también el ahorro que necesitas para la entrada, el ITP o el IVA y los gastos de notaría con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Hipoteca fija, variable o mixta
- Fija: el TIN no cambia en toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que pagarás.
- Variable: el tipo es un índice de referencia (normalmente el euríbor a 12 meses) más un diferencial, y se revisa cada 6 o 12 meses. La cuota puede subir o bajar. El Banco de España publica el valor oficial del euríbor cada mes.
- Mixta: tipo fijo unos años y después variable. Puedes simularla poniendo el tipo fijo como interés inicial y la diferencia con el variable esperado como cambio del tipo a partir del año en que termina el periodo fijo.
Limitaciones
El resultado supone que pagas todas las cuotas sin retrasos ni amortizaciones anticipadas, y que los cambios de tipo se aplican de una vez. La cuota exacta de tu banco puede diferir unos céntimos por redondeos o por el cálculo de días del periodo. La TAE que mostramos es una aproximación con los costes que indicas, no la TAE oficial de la oferta vinculante (FEIN). ¿Ya tienes hipoteca y te sobra dinero? Mira cuánto ahorras con la calculadora de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
En el sistema francés, el habitual en España, la cuota es constante y se obtiene con la fórmula C = P × i / (1 - (1 + i)^-n), donde P es el capital, i el tipo de interés mensual (TIN anual entre 12) y n el número de cuotas. Al principio pagas sobre todo intereses y al final casi todo es capital.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica a la deuda. La TAE añade el efecto de los pagos mensuales y los costes obligatorios (comisiones, seguros vinculados), por eso permite comparar ofertas. La calculadora estima la TAE con la comisión de apertura y los seguros que introduzcas.
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Depende del capital pendiente y del plazo. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 € a 30 años, pasar del 3 % al 4 % sube la cuota de 843,21 € a 954,83 € al mes. Usa el campo "Cambio del tipo" para simular revisiones en una hipoteca variable.
¿Qué es el sistema de amortización alemán?
En el sistema alemán amortizas la misma cantidad de capital cada mes, así que la cuota empieza más alta y va bajando. Pagas menos intereses en total que con el francés, pero el esfuerzo inicial es mayor. En España es poco frecuente.
¿Qué parte de mis ingresos debería ir a la hipoteca?
Como referencia prudente, la cuota no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Los bancos lo valoran junto con tu estabilidad laboral y el porcentaje de financiación, que normalmente es como máximo del 80 % del valor de tasación.
Fuentes y fecha de revisión
Datos y normas revisados el 26 de octubre de 2026. Si detectas un cambio normativo o un error, avísanos y lo corregimos.
- Banco de España. Portal del Cliente Bancario: préstamo o crédito hipotecario (consultado el 26 de octubre de 2026)
- Banco de España. Hipoteca a tipo fijo o variable (consultado el 26 de octubre de 2026)
- Banco de España. Portal del Cliente Bancario (euríbor oficial del último mes) (consultado el 26 de octubre de 2026)
- BOE. Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (consultado el 26 de octubre de 2026)